房票相關研究
從2005年起就有(yǒu)部分(fēn)地區(qū)嘗試給拆遷戶發放房票購(gòu)置新(xīn)房，後随着2016年棚改貨币化的推進，房票政策逐漸在三四線(xiàn)城市中(zhōng)廣泛運用(yòng)，在去庫存方面有(yǒu)較好的效果。2018年後，棚改貨币化安(ān)置開始退潮，抵押補充貸款規模逐漸萎縮，房票制度也随之降溫。但進入2022年，不斷有(yǒu)城市陸續出台房票相關政策，甚至不乏部分(fēn)省會和一二線(xiàn)城市。2022年已經有(yǒu)很(hěn)多(duō)城市出台了相關制度，如鄭州、南京、廈門、貴陽、無錫等地都有(yǒu)小(xiǎo)範圍、短時間推行房票安(ān)置政策。
一、房票簡介
房票是一有(yǒu)價票據，是指将被征收人的房屋安(ān)置補償權益進行貨币量化後，征收人出具(jù)給被征收人用(yòng)于購(gòu)置房屋的結算憑證。被征收人，也即拆遷戶可(kě)自行向參與房票安(ān)置工(gōng)作(zuò)且已取得銷（預）售許可(kě)的房企購(gòu)買商(shāng)品房、安(ān)置房或二手房，直接用(yòng)房票結算。房票票面一般注明征收項目名(míng)稱、協議編号、被征收人姓名(míng)、身份證号碼、金額、開具(jù)日期以及房票使用(yòng)規則等内容。
房票的票面金額通常是被征收房屋價值的補償金額及貨币化補償補貼金額的總和，一般室内裝(zhuāng)修及其附着物(wù)補償、搬遷費、臨時安(ān)置補助等其他(tā)補助不計入房票票面金額。
房票安(ān)置是房屋征收部門比照貨币安(ān)置的政策，将貨币補償金額以房票形式出具(jù)給被征收人，鼓勵被征收人自行購(gòu)買安(ān)置房或商(shāng)品房的一種貨币安(ān)置方式。
二、房票運作(zuò)模式
（一）核發
對拆遷戶的拆遷補償類型，通常有(yǒu)貨币安(ān)置和産(chǎn)權調換兩種類型，房票安(ān)置是一種類貨币安(ān)置政策，被征收人選擇房票安(ān)置的，視同放棄房屋産(chǎn)權調換。房票核發的流程如下：
1.将要拆遷的房屋進行合理(lǐ)的價值測算，然後在此基礎上，加上房屋補貼以及使用(yòng)房票購(gòu)房獎勵。
2.确定房票式樣。可(kě)以統一制定标準模式的房票式樣，亦可(kě)各區(qū)指定各區(qū)的房票式樣。
3.被征收人與征收人簽訂房屋征收補償安(ān)置協議，并根據簽訂的協議确認房票票面的金額。
4.被征收人在約定時間内搬遷，領取搬遷證明，征收人出具(jù)房票給到被征收人。
（二）使用(yòng)
房票實行實名(míng)制，不得質(zhì)押融資、違規套現，通常有(yǒu)使用(yòng)期限，并非無限期，短則3個月，長(cháng)到36個月，一般以一年有(yǒu)效期為(wèi)主。
1.被征收人在房票有(yǒu)效期内，在指定的特定區(qū)域或樓盤庫中(zhōng)挑選房源，簽訂買賣合同，辦(bàn)理(lǐ)網上備案，使用(yòng)房票結算。被征收人使用(yòng)房票抵付購(gòu)房款，通常規定購(gòu)房款須達到房票票面金額的一定比例（最低規定85%），房票票面金額不足以支付購(gòu)房款的，不足部分(fēn)被征收人可(kě)以申請商(shāng)業性個人住房貸款或公(gōng)積金個人住房貸款。房票持有(yǒu)人使用(yòng)房票購(gòu)買的商(shāng)品房總價少于房票金額的餘額部分(fēn)，有(yǒu)兩種模式，一是由房票核發單位在房票有(yǒu)效期内重新(xīn)開具(jù)房票；二是餘額在房票到期後向房屋征收實施單位申請兌換成現金。
2.被征收人持有(yǒu)房票在有(yǒu)效期内可(kě)以不買房，到期後按票面金額兌換成現金，不再享受政策性獎勵。
3.部分(fēn)城市的房票政策規定，房票持有(yǒu)人在有(yǒu)效期内可(kě)對房票進行轉讓，但通常隻可(kě)轉讓一次，甯波市房票最多(duō)可(kě)以轉讓2次，但第2次轉讓的受讓人，不得使用(yòng)房票購(gòu)買住房和再轉讓。
（三）結算
房票安(ān)置資金實行封閉運行，房票安(ān)置資金到位後，存入專用(yòng)賬戶，接受監管。
1.房票用(yòng)于買房的結算模式
根據各城市出具(jù)的房票政策，對已用(yòng)于購(gòu)房的房票的結算模式有(yǒu)三種，一是由被征收人申請，二是由房地産(chǎn)開發企業或房屋出賣人申請，三是買賣雙方共同申請。
（1）由被征收人申請
以無錫市和鄭州市房票政策為(wèi)代表。被征收人使用(yòng)房票購(gòu)房，被征收人與房地産(chǎn)開發企業共同在房票上對購(gòu)房人、購(gòu)房坐(zuò)落、實際使用(yòng)金額、房地産(chǎn)開發企業收款賬戶（房源為(wèi)期房的，收款賬戶須為(wèi)項目預售資金監管賬戶）等信息進行簽注。被征收人持簽注後的房票、征收補償協議、商(shāng)品房買賣合同等，向房票核發人申請資金劃撥。房票核發人接到資金劃撥申請後，在規定的時間内将應付資金撥付到房票上注明的收款賬戶（鄭州是10個工(gōng)作(zuò)日、無錫是30日内）。
（2）房地産(chǎn)開發企業或房屋出賣人申請
房票持有(yǒu)人購(gòu)買新(xīn)建商(shāng)品房的，辦(bàn)理(lǐ)新(xīn)建商(shāng)品房買賣合同網簽後，房地産(chǎn)開發企業可(kě)申請房票兌付。房票持有(yǒu)人購(gòu)買存量商(shāng)品房的，産(chǎn)權轉移登記後，房屋出賣人可(kě)申請房票兌付。
購(gòu)買現房的，房屋交付被征收人後，支付房票金額的100%。購(gòu)買期房的，首期支付房票金額的一定比例，房屋主體(tǐ)結構結頂後再支付房票金額的一定比例，餘款于房屋交付被征收人後支付。
（3）買賣雙方共同申請
以張家港市為(wèi)代表。房地産(chǎn)開發企業憑經備案的《商(shāng)品房買賣合同》，房票使用(yòng)人憑房票、房屋征收（搬遷）補償協議，與房屋征收（搬遷）實施主體(tǐ)（或其他(tā)指定主體(tǐ)）進行結算：房票面額全部使用(yòng)的，由房屋征收實施主體(tǐ)按房票面額全額支付給房地産(chǎn)開發企業。房票面額部分(fēn)使用(yòng)的，由房屋征收實施主體(tǐ)按實際使用(yòng)部分(fēn)支付給房地産(chǎn)開發企業，未使用(yòng)部分(fēn)由房屋征收實施主體(tǐ)以現金形式支付給被征收人。
2.房票到期未用(yòng)的結算模式
房票逾期，房票持有(yǒu)人未選購(gòu)房屋的，房票自動失效，房票持有(yǒu)人向房票核發部門申請貨币兌付。
三、房票的相關政策
截至目前，超過30個城市已經公(gōng)布并實施房票安(ān)置政策，這些城市都出台了房票政策，以協助這些城市去化樓市庫存。
各地出台的房票安(ān)置政策，大同小(xiǎo)異，歸納總結主要包括以下方面：
（一）限定範圍
房票安(ān)置通常限定範圍，包括空間範圍和項目範疇，明确适用(yòng)哪些區(qū)縣，明确哪些類别項目的拆遷工(gōng)作(zuò)适用(yòng)房票，主要包括城市更新(xīn)、棚改、城中(zhōng)村等。
（二）獎勵政策
選擇房票安(ān)置的被拆遷人，可(kě)以獲得額外的貨币獎勵，并針對不同空間範圍制定差異化政策獎勵，進而引導更多(duō)的個體(tǐ)選擇房票安(ān)置，以确保政策效力的有(yǒu)效發揮。
（三）政策紅利
對于選擇房票安(ān)置的被拆遷人，給予商(shāng)品房限購(gòu)限貸、稅費等方面的政策優惠，比如使用(yòng)房票所購(gòu)買的商(shāng)品住房，不計入家庭限購(gòu)套數；購(gòu)置房屋價值不超過貨币補償的，免征契稅；靈活的學(xué)區(qū)認定政策等等。
（四）實名(míng)制管理(lǐ)
每張房票實名(míng)制管理(lǐ)。持票人不能(néng)将房票對外進行質(zhì)押融資或違規套現，也不可(kě)能(néng)跨行業消費，隻能(néng)用(yòng)來買進入房票系統登記的房源。個别地區(qū)允許轉讓，但對轉讓條件有(yǒu)嚴格的限制，比如僅限于通過購(gòu)房和繼承、戶人均居住面積不低于35平方米等。
（五）限期使用(yòng)
房票均有(yǒu)有(yǒu)效期，在有(yǒu)效期内使用(yòng)房票購(gòu)房享受獎勵政策。到期未用(yòng)，可(kě)兌付現金，但不再享受獎勵政策。
（六）其他(tā)要求
主要針對在實操過程中(zhōng)可(kě)能(néng)出現的房票與購(gòu)房款之間的差額、貸款政策以及操作(zuò)流程、監管責任等方面進行約束。比如：票面金額足以支付購(gòu)房款的，不得拆分(fēn)使用(yòng)；購(gòu)房款應不低于房票票面金額的一定比例；購(gòu)房後房票仍有(yǒu)餘額的，可(kě)申請領取貨币；房票安(ān)置資金實行封閉運行，專款專用(yòng)等等。
四、房票的優勢與劣勢
（一）優勢
1.對征收人
通過實施房票安(ān)置，降低回遷用(yòng)地安(ān)置需求，實現集約節約用(yòng)地，縮短城中(zhōng)村改造周期，提升城中(zhōng)村改造效率。
房票安(ān)置政策節省以往房屋拆遷的貨币補償及臨時安(ān)置費用(yòng)，有(yǒu)利于緩解城中(zhōng)村改造的資金投入壓力。同時各地政府也明确指出房票安(ān)置制度實施後，原則上不再新(xīn)建商(shāng)品房，就此減輕了政府的建設負擔。被征收人可(kě)以使用(yòng)房票購(gòu)買商(shāng)品房，且房票規定隻能(néng)用(yòng)來購(gòu)房，也促進了商(shāng)品房市場的發展。
通過房票安(ān)置可(kě)拉長(cháng)支付節奏，減少了集中(zhōng)支付的金額，減緩地方政府财政支出壓力，增加了地方政府财政調配空間。
2.對開發商(shāng)
房票安(ān)置政策可(kě)以刺激房地産(chǎn)市場的活躍度。被征收人使用(yòng)房票購(gòu)買商(shāng)品房，增加了購(gòu)房需求，開發商(shāng)可(kě)以獲得穩定的購(gòu)房客戶，對于房地産(chǎn)市場的銷售起到了積極的推動作(zuò)用(yòng)。
房票安(ān)置政策有(yǒu)助于解決房地産(chǎn)庫存問題。被征收人使用(yòng)房票購(gòu)買商(shāng)品房，可(kě)以促進房地産(chǎn)市場的去庫存，減少存量房的壓力，需求增加而庫存供給減少，提高市場供需平衡并穩定房價。
3.對被征收人
以往拆遷安(ān)置，需要很(hěn)長(cháng)時間過渡，被征收人不得不租房居住，而且即便有(yǒu)安(ān)置房源供選擇，房源選項較少，且有(yǒu)區(qū)域限制。房票政策會給予被征收人更多(duō)選擇，拿(ná)到房票即可(kě)購(gòu)房，可(kě)以縮短過渡期，還可(kě)以按自己意願選房，自主選擇戶型、格局、地理(lǐ)位置等，滿足被征收人對安(ān)置的多(duō)樣化需求，被征收人在改善住房方面擁有(yǒu)比以前更多(duō)的選擇權。
房票安(ān)置降低了被征收人補償貨币資金的使用(yòng)風險，有(yǒu)效避免因賭博、投資失利等原因，使補償資金出現“打水漂”現象。
（二）劣勢
1.對征收人
房票安(ān)置政策從資金來源角度看，房票開展的資金短期仍以地方财政為(wèi)主。受房地産(chǎn)市場持續調整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方财政壓力較大，所以房票安(ān)置政策執行難度亦相對較大，房票安(ān)置或難以大規模開展，部分(fēn)房地産(chǎn)市場調整壓力大的城市，居民(mín)選擇房票安(ān)置的意願或偏弱，對整體(tǐ)市場帶動效果或有(yǒu)限。
2.對開發商(shāng)
不同樓層、不同朝向的房子價值不同、銷情不同，開發商(shāng)需要拿(ná)哪些房子來吸引村民(mín)、村民(mín)能(néng)兌換哪些房子是一個博弈的過程。同時對于開發商(shāng)來說，有(yǒu)關房票單價、成本等問題核算，比起純貨币補償、實物(wù)安(ān)置費等，房票安(ān)置會變得更複雜，且更難協調，更不利于改造推進。
3.對被征收人
被征收人選擇房票安(ān)置方式，使用(yòng)房票隻能(néng)買房，或通過買房進行轉讓，而且相比以往現金補償，使用(yòng)房票買房限制極大，隻能(néng)買政府指定的開發商(shāng)指定區(qū)域内的房子。且房票在使用(yòng)上有(yǒu)諸多(duō)限制條件，如：多(duō)數城市房票在有(yǒu)效期内不計息；房票使用(yòng)上多(duō)數城市不得購(gòu)買二手房；有(yǒu)效期長(cháng)短不一，不買房未到期的房票無法提前兌付；多(duō)數城市規定房票不得轉讓，靈活性較差；使用(yòng)房票購(gòu)房，購(gòu)房款需滿足使用(yòng)比例，多(duō)數是不低于房票金額的85%等等，這些限制條件均對被征收人構成不利的影響。
此外，無法原址回遷，村民(mín)普遍看重的生活方式、鄰裏關系将徹底打破，大年紀村民(mín)的接受度會低。房票安(ān)置的區(qū)域範圍、地段位置、能(néng)否回原地址，都是被征收人在考慮是否選擇房票安(ān)置時要考慮的問題。
五、後續展望
房票政策大範圍施行存在諸多(duō)的限制條件，在實際操作(zuò)過程中(zhōng)，能(néng)否保證更多(duō)居民(mín)去選擇房票安(ān)置措施，進而改善部分(fēn)城市地産(chǎn)市場低迷的現狀，可(kě)從幾個方面進行改善：（1）擴大房票适用(yòng)範圍，提升購(gòu)房需求。（2）加強資金支持與監管力度，保障房票兌換可(kě)靠性。（3）房票制度細節優化，提高居民(mín)、房企接受度。
附件1
部分(fēn)城市房票政策
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城市 |
政策 |
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2022.7.5 |
甯波《甯波房屋征收安(ān)置房票實施辦(bàn)法（試行）》 |
市級房票政策明确原則及方向，各區(qū)的房票政策略有(yǒu)不同，下面是市級房票政策 适用(yòng)範圍：市區(qū)房票可(kě)以在海曙、江北、鄞州、鎮海、北侖、奉化六區(qū)及高新(xīn)區(qū)範圍内，跨區(qū)使用(yòng)，原則上用(yòng)于購(gòu)買商(shāng)品房，具(jù)體(tǐ)可(kě)購(gòu)房屋類型以各區(qū)房票政策為(wèi)準（部分(fēn)區(qū)可(kě)用(yòng)于二手房、安(ān)置房） 票面金額：根據各區(qū)政策确定，可(kě)以隻是被征遷房屋的評估價值，也可(kě)以是被征遷房屋評估價值加上貨币補償補助、按期簽約搬遷獎勵等 獎勵政策：市六區(qū)及高新(xīn)區(qū)對選擇房票安(ān)置、且在線(xiàn)上房源展示超市内購(gòu)買商(shāng)品房的被征收人，原則上可(kě)以按照不低于房票票面金額的4%給予購(gòu)房獎勵 房票轉讓：房票轉讓不得超過2次，且轉讓僅限于通過購(gòu)房和繼承轉讓，第2次更名(míng)的房票記載人，不得使用(yòng)房票購(gòu)買住房和再轉讓。房票轉讓至房地産(chǎn)開發企業名(míng)下的，不得再次轉讓 房票結算：房票記載人持房票可(kě)以向房票出具(jù)機構申請到期兌付或者按照兌付規則申請提前兌付。房票出具(jù)機構應當及時根據房票約定的兌付利率向房票記載人支付票面金額及利息。 房地産(chǎn)開發企業申請辦(bàn)理(lǐ)兌付時，房票所購(gòu)商(shāng)品房項目仍處于預售資金監管期内的，房票出具(jù)機構應将兌付資金直接劃入相應預售資金監管賬戶。 其他(tā)規定：有(yǒu)效期一年，到期未使用(yòng)，可(kě)申請兌付現金。一般一套被征遷房最多(duō)2張房票，票面金額原則上不小(xiǎo)于50萬元/張 |
